盡管保利、龍湖等企業高調宣布其2月份銷售收入環比大增，同比大增，但剝離開春節因素，本質上，房地產企業在1至2月份的銷售局面實在難言回暖。甚至在3月份部分地方和個別樓盤出現熱銷局面的情況下，房地產企業對后市仍然悲觀。

一些銀行已經出現房企貸款逾期現象。銀行業高層透露，2012年底仍有可能發生房地產開發貸款違約風險。

前兩月龍頭房企銷售普遍低迷

今年前兩個月，龍頭房企銷售情況和去年同期相比，其實是大幅下滑的局面。

以保利為例。近日，保利宣布2月份實現銷售面積37.8萬平方米，銷售金額36.2億元，環比分別大幅增長202%和139%，同比分別大幅增長70%和46%。

這種計算方法被很多房地產企業采用。龍湖地產報告稱，今年2月龍湖實現合同銷售金額21.3億元，環比增長80.5%。

不過，細究原因，房地產企業2月銷售遠好于1月是因為1月為春節月，而同比遠好于去年2月，又因為去年2月是春節月。也就是說，將1至2月的銷售情況與去年進行同比，才會更客觀說明房企銷售形勢。而根據數據，龍湖1至2月累計實現合同銷售金額33.1億元，較去年大幅下滑近54%。保利1到2月累計銷售金額51.3億元，同比下降約30%。另外，萬科前兩個月銷售額同比降27%，恒大降70%。

在這種局面下，銷售全面回暖其實不過是企業一種刺激市場的宣傳手法。而根據上證報調查，眾多大型房企對今年政策環境與市場環境仍然悲觀。“我們現在不看政策，也不看同行。我們要做的就是低頭銷售，趕快回款。而在目前市場，想大量回款只能靠價格說話，就是降價。”南京某大型房地產企業高層向記者表示。該企業在普通商品房項目早已達到預售標準，但遲遲未能入市。開發商坦言，這是在觀察形勢，視3、4月份的市場情況，來最終確定價格。“我們想一推盤就售罄，所以定價非常重要。”

而昨天，國務院總理溫家寶也在中外記者會上明確表示，房價遠未達到合理水平。業內認為，這一表述進一步堅定了房地產調控決心，再次給市場明確的房價下降信號。購房者會進一步期待房價下行，這種觀望氛圍會反推房企制定更謹慎的價格策略，降價大戰將愈演愈烈。

去庫存壓力仍大

房地產市場另一個重要數據是庫存量的變化。根據上海易居房地產研究院報告，全國10大典型城市的新建商品住宅庫存總量在2月底達到5766萬平方米，與去年同期相比增長38.1%，但環比下降2.27%。華發證券也估測，全國的商品住宅庫存可能在年中觸頂回落。這對開發商來說似乎是個不錯的信號，庫存壓力變小，降價動力也會有所減少。

不過，市場對此也并沒有徹底樂觀。據統計局數據，2012年2月末，全國商品房待售面積超過3億平方米，比2011年年末增加了3332萬平方米。其中，住宅待售面積增加2674萬平方米。這說明全國存貨壓力未來還有很大的增長空間。尤其是三四線城市存貨壓力會處于快速上升通道。

另外，上海易居研究院報告稱，如果按此前6個月的平均銷售速度來測算，目前的庫存要想全部消化仍然需要16.5個月的時間，這一數字比1月份繼續放大。房企對庫存這個問題仍然不能過于樂觀。

開發貸款逾期現象露頭

開發商更大的風險來自于負債壓力。近日，萬科等企業紛紛以超過10%的成本進行融資，業內認為，這體現了房企資金需求越來越迫切，融資成本也可能在今年繼續上升。

而根據華夏銀行某高層的透露，部分房企已經出現貸款逾期現象，但目前逾期周期不長。如果商品房銷售市場持續現狀，開發貸款大量逾期現象可能在年底出現。房地產信托逾期現象則可能在年中爆發。

房企資金壓力在今年將愈演愈烈。業內人士預測，房地產低迷對經濟產生的鏈條性問題在今年將不可避免地出現。一旦出現個別企業資金鏈斷裂的所謂“黑天鵝事件”，房地產調控的繁雜性會進一步加劇。