樓市的冬天，其實(shí)也是地方財(cái)政的冬天，特別是對(duì)那些透支未來的地方而言，靠臨時(shí)拼湊的寒衣還能熬多長(zhǎng)時(shí)間？

雖然各家機(jī)構(gòu)最終出爐的土地出讓數(shù)據(jù)稍有差異，但都表明了一個(gè)共同的趨勢(shì)：2011年宏觀調(diào)控下，多地土地成交金額出現(xiàn)大幅下滑。

中原集團(tuán)研究中心昨日向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》提供的數(shù)據(jù)顯示，該中心通過公開渠道監(jiān)測(cè)獲得，2011年上海全年土地出讓金為1210億元，同比2010年的1514億元，下降20%。去年以1639億元穩(wěn)居全國(guó)土地出讓金之首的北京，雖以1054億元位居第二，同比則下降36%。

其他土地出讓金同比下滑較多的城市還有：杭州（36%）、武漢（32%）、南京（31%）、長(zhǎng)春（30%）等。

在持續(xù)了一年高壓調(diào)控與監(jiān)管措施下，2011年全國(guó)土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)低迷的狀態(tài)，以住宅類用地市場(chǎng)表現(xiàn)尤為明顯，土地市場(chǎng)進(jìn)入名副其實(shí)的“寒冬期”。

樓市量?jī)r(jià)齊跌拖累地市

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月28日，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12391.3億元，同比減少24%。

盡管住宅類用地出讓金減少，但依然是土地出讓金主要的組成部分，占總額約67%，而成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)130個(gè)城市土地平均溢價(jià)率12%，較上年減少16個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率13%，較上年下降20個(gè)百分點(diǎn)。

不過，在一片下降聲中，還是有昆明實(shí)現(xiàn)了147.6%、沈陽(yáng)86.8%、蘇州20.4%、重慶10.1%的同比漲幅。

國(guó)土部2011年曾經(jīng)對(duì)國(guó)內(nèi)15家大型房企拿地情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)，本報(bào)記者獲得的一份統(tǒng)計(jì)顯示，這15家品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去年上半年在一線城市拿地13幅，拿地金額約132億元，同比下降近30%；在二線城市拿地33幅，拿地金額超過210元，同比上升26%；在三線城市拿地32幅，拿地金額約240億元，同比顯著增長(zhǎng)。

按照慣例，國(guó)土資源部會(huì)在年度工作會(huì)議上公布上年度的土地出讓收入數(shù)據(jù)。記者獲悉，這一會(huì)議有望在本周末召開。

開發(fā)稅費(fèi)損失才最令地方肉痛

2010年全國(guó)土地出讓收入高達(dá)2.7萬(wàn)億元，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。但中國(guó)的土地市場(chǎng)也曾經(jīng)出現(xiàn)過低谷，2008年全國(guó)樓市調(diào)控，當(dāng)年土地出讓收入為9600億元，就比2007年下降了20%。雖然2011年土地收入有所下降，但是否會(huì)跌破2008年的谷底，目前還不易下定論。

這場(chǎng)土地寒冬，影響的絕不僅僅是企業(yè)，土地財(cái)政的難以為繼也令不少地方財(cái)政感受到了寒意。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建對(duì)本報(bào)表示，目前地方政府存在的最大問題是，由于商品房稅收下降、土地收入減少以及地方融資平臺(tái)的清理導(dǎo)致的地方財(cái)力減弱，但與此同時(shí)，地方財(cái)政開支，尤其是民生開支卻在上升，導(dǎo)致二者間的缺口越來越大。

中國(guó)土地規(guī)劃勘測(cè)院副總工鄒曉云則認(rèn)為，重點(diǎn)城市土地出讓收入的減少，肯定會(huì)對(duì)地方政府的經(jīng)濟(jì)布局運(yùn)作產(chǎn)生影響，但這并非是最重要的，房地產(chǎn)投資以及伴隨而生的稅收下降才最為關(guān)鍵。

一位不愿透露姓名的專家對(duì)本報(bào)稱，個(gè)別城市整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的財(cái)政收入占到其財(cái)政總收入的七八成，而其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來的稅費(fèi)又占到三分之二，土地出讓收入反而只占到三分之一。

“政府并不全然期待在土地出讓環(huán)節(jié)帶來大量收益，而是更期望賣出更多的地塊，有更多的開發(fā)商來投資建房子，這能夠帶來持續(xù)數(shù)年的稅費(fèi)收入。”該專家表示，一旦土地未能出讓成功，那么后續(xù)一系列收入也就沒有了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資（不包括土地購(gòu)置費(fèi)用）55483億元，同比增長(zhǎng)29.9%，其中11月當(dāng)月僅增長(zhǎng)20.1%，增幅下降的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。

財(cái)政逆勢(shì)增收？

也有專家注意到，土地相關(guān)財(cái)政收入下降的同時(shí)，許多地方的總體財(cái)政收入不降反增。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副研究員李全對(duì)本報(bào)表示，自己并不贊成“土地財(cái)政”的提法，因?yàn)槌鲎尳饍r(jià)格波動(dòng)所導(dǎo)致的地方政府財(cái)力變化，應(yīng)該說也非絕對(duì)意義上的影響。

“比如，從2011年4月份開始，土地出讓金總規(guī)模出現(xiàn)了明顯下降，但全國(guó)各地財(cái)政收入并未出現(xiàn)明顯下降，在土地出讓金下降最為明顯的北京市（2011年前5個(gè)月下降了56%），其財(cái)政收入不降反增，其他一線城市，比如上海、廣州等地也都有著較為明顯的數(shù)據(jù)支持。”李全說。

不過，李全也表示，在一些以賣地為重要財(cái)力支撐的開發(fā)區(qū)，或類開發(fā)區(qū)，隨著土地出讓金的下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整又沒有跟上，確實(shí)對(duì)地方財(cái)力產(chǎn)生了一些影響，在個(gè)別地區(qū)還較為明顯。

但這種逆勢(shì)增收可能也反映了地方征收力度加大。例如昨日《甘肅經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》就報(bào)道稱：2011年蘭州房地產(chǎn)和工業(yè)稅收形勢(shì)不樂觀，市縣兩級(jí)收入面臨壓力，該市地稅系統(tǒng)以“稅源有限，管理無限”為主線，狠抓征收管理，至年末，共組織各項(xiàng)稅費(fèi)收入205億元，同比增長(zhǎng)25%，較上年同期增收41億元，全面超額完成各項(xiàng)收入任務(wù)。

胡怡建認(rèn)為，在地方財(cái)力受到影響、收支矛盾增大的時(shí)候，“政府應(yīng)該反思自己，收支矛盾到底是通過增加收入還是削減開支來解決，我的觀點(diǎn)是后者。政府就應(yīng)該有多少錢辦多少事，避免出現(xiàn)財(cái)力減少但開支無限上升的局面。”