多家一線開發商大幅降價讓近期的上海樓市異常熱鬧。“直降百萬”、“一次性付款打六折”等極具沖擊力的字眼一次次出現在樓盤的促銷廣告上。

　　日前，上海又有一樓盤接過了“降價大旗”，記者收到中介的促銷短信顯示，嘉定南翔新城公館原價27000元/平方米，現中介團購價只要19000元/平方米，直降8000元/平方米。

　　不過，據稱這一優惠活動僅持續了兩天，已于昨晚12時前停止。

　　一位業內人士指出，新城公館開發商當初拿地時樓面地價高達13199元/平方米，算上綜合建筑成本以及房屋裝修成本，新城公館此次可謂以成本價拋盤。

　　降價惹爭議：真跌or假摔

　　“11月2日起，單價直降8000元/平方米，原價27000元/平方米，中介內部團購價18000~20000元/平方米，保持6000元/平方米裝修標準不變，只賣100套回籠資金，開發商虧5000元/平方米，只要現金流，不要利潤。”近日，多家中介均在互聯網上打出了這條極具誘惑力的售樓廣告。

　　該樓盤售樓處的工作人員也向記者證實了上述優惠信息。銷售人員還表示，“這次買特價房的客戶，如果以后還有更便宜的房源推出的話，我們會按照保值協議彌補差價。”另據知情人士透露，為了“安撫”前期成交業主，這一舉措亦同時被予以運用。

　　該項目鄰近的在售項目有華潤中央公園、朗詩綠色街區和金地格林世界，其中金地項目是尾盤，售價最高的華潤項目成交價在25000元/平方米，朗詩綠色街區成交價則約為21500元/平方米左右。不少業內人士指出，新城公館聲稱的原價虛高，因此此次降價水分不小。

　　《第一財經日報》記者查詢網上房地產信息顯示，新城公館于9月6日開盤，推出房源340套，已售10套。其中，9月4套，10月6套。網上報價24900~38400元/平方米，近7日累計均價24370~25000元/平方米。

　　若按售樓廣告上的最大優惠額度計算，該樓盤優惠可達6.7折；若以前期成交價格粗略計算，優惠額度僅8折左右。

　　德佑地產研究主任陸騎麟也表示，新城公館此次降價的幅度確實沒有表面上看起來那么大。

　　不過，包括陸騎麟在內的市場分析人士紛紛指出，新城公館在半真半假的優惠促銷活動之中，還是讓出了不小的利潤。

　　公開資料顯示，2009年12月，上海新城萬嘉房地產有限公司以9.536億元拿下了嘉定區南翔鎮寶翔路以西、吾尚塘以南地塊，樓板價高達13199元/平方米，一舉刷新了南翔樓板價的最高紀錄。“按照綜合建筑成本、財務成本以及房屋裝修成本粗略估算，新城公館此次可謂成本價拋盤。”

　　意在回籠資金抄底土地市場？

　　“成本價”拋售房源，很難不讓人對開發商的資金鏈產生聯想。

　　一位不愿透露姓名的業內人士透露，今年前幾月，新城公館的開發商曾在全國各地拿地。因此，此次降價拋盤，很有可能只是一種“策略性降價”，“若100套房源均快速售出，回籠資金在2億~3億元，這筆資金可支持該公司在二三線城市拿地的支出。”

　　另一位知情人士告知記者，開盤當天即獲市場積極響應之后，公司隨即召開會議，且集中討論了明年的拿地計劃安排。“通過銷售回款以期抄底土地市場的觀點，在房企中并不鮮見。”

　　記者獲悉，曾經因太倉項目降價20%而被卷入業主維權事件的景瑞地產，回籠銷售款項的目的之一，便是用以支付一幅四線城市土地出讓金。“開發商雖然在房價上降低20%，但在土地市場低迷時期可以獲取更為合理的土地，從重置成本角度來看，還是合算的。”中國指數研究院副院長陳晟認為。

　　高地價風險隱現

　　在一些開發商伺機抄底的同時，昔日風光無限的“地王”正陷入前所未有的尷尬。

　　按照正常的施工周期計算，2009年的眾多“地王”多在今年入市。2009年中建地產以37.2億元的天價拿下新江灣C6地塊，超出起拍價117%，折合樓面價3.25萬元/平方米，成為當年上海住宅用地市場上新單價地王。

　　如今，中建地產在該地塊上打造的純別墅社區——中建大公館將于近期入市，業內人士預計，該樓盤至少要賣到5萬元/平方米才有利可圖，而能否賣到這個價格，要看市場有無這個支撐力。

　　同樣是在2009年，中海地產以70.06億的價格拿下普陀區長風6B、7C地塊，溢價率達到129%，樓板價為22409元/平方米，該地塊成為當時的上海總價地王。

　　一位業內人士透露，中海長風地王的房源其實已經獲得預售條件了，但是一直在延遲推盤。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，在目前的調控背景下，當年的“地王”樓盤很有可能會延長開發周期，“坐等”土地增值，正常推盤也很有可能只是推出一小部分房源，通過營銷這小部分房源來宣傳項目。

　　如今，上海樓市中不乏賣不動的住宅產品，在2008年虛驚一場的高價地開發商們能否安然扛過本輪調控，還有待觀察。

來源：第一財經日報