開工率一路從5月末的34%飆升至6月末的50%，誰在為全國保障房建設加速度沖刺提供彈藥？

上半年908億元的保障性開發貸款新增量，無疑是最好的詮釋，幾乎占到上半年房地產開發貸新增量的半壁江山。不過，監管層擔心，此前已偃旗息鼓的地方融資平臺貸款會不會乘保障房建設大熱，而“借尸還魂”？

“一省一市一家”

8月8日，接近銀監會的人士向本報記者表示，監管層支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺，負責統籌本省、計劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區改造三類保障性住房的管理、融資和償債，原則上是“一省一市一家”，即每個省(計劃單列市)只有一個保障房融資平臺。

“所有銀行保障性信貸都只能在這一家平臺上做，且要進入當地政府預算，貸款也只是幫地方政府打時間差。”8月8日，某股份制行信貸審批部門負責人對本報表示，銀監會不同意在市縣級再設保障房融資平臺，“就是由省級政府來統籌，然后將中央下撥的資金，由省再分配到市、縣。”

只是在公租房上還留著一道口子。8月5日，央行與銀監會聯合下發的《關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》(以下稱《通知》)顯示，地級市政府投資建設的公租房項目，各銀行可向經總行評估后認可、自身能夠確保償還公租房項目貸款的地級市政府融資平臺發放貸款。

但是，對于經濟適用住房、廉租住房、棚戶區改造等其他保障房貸款，銀監會仍然持審慎態度。

“監管部門擔心，若保障房融資平臺貸款通道大規模打開，地方政府的其它基礎設施建設項目借此曲線融資。”一位大行公司部人士指出，目前已有地方政府在籌劃將基建項目劃入保障房融資平臺，獲取融資便利。

貸款只“打時間差”

如何保障資金饑渴的地方融資平臺不會借保障房的幌子，行非保障房建設的融資之實？

一位接近監管層的人士透露，在銀監會的積極爭取之下，目前，省級政府已明確包括土地登記管理、建設質量保證、工程進度檢查、社會維穩以及資本金和信貸資金籌措等六大責任。

資本金方面，監管層堅持20%的項目資本金到位才予以發放貸款。據一家股份制銀行信貸管理部老總

介紹，“資本金到位落實不了的，要從財政機制上解決，不允許用任何銀行貸款填補。

貸款利率方面，公租房項目貸款利率須按人民銀行利率政策執行，下限為基準利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年，這意味著此前建行設計出的35年超長期貸款，不大可能獲得審批。

“銀監會還要求不準收任何其他諸如承擔費、管理費等費用。”上述大行人士補充道，在還款方式上，與其他地方融資平臺的要求一致，“監管要求在項目建成后，而非入住之后，一年兩次還本，利隨本清。

在商業銀行眼里，地方政府的還款保證尤為關鍵。上述監管層人士透露，“無論是財政擔保，還是用新增稅收或其他方式墊還，均需地方政府負全責。”

監管部門要求，銀行貸款只能用于幫助地方政府打時間差，要將貸款償還資金按國務院要求納入地方財政預算，推動建立保障性住房償債基金，并納入專戶統一管理，實行封閉式管理。

如此一來，還款來源保障性最差的公共租賃房，地方政府必須明確償還責任。

上述兩部委《通知》也明確表示，對于融資平臺公租房貸款償付能力不足的，應由本級政府統籌安排還款，且在同一個城市只能有一家融資平臺公司承貸公租房貸款。

交叉違約機制護航

除了《通知》所述各項條件，監管部門還要求，公租房貸款必須納入地方財政預算，銀行必須關注公租房建筑質量，并設計“交叉違約”機制。

所謂“交叉違約”，舉例而言，假定一個保障房融資平臺在工、農、中、建、交五家銀行都貸了款，一旦對工行的貸款違約，即視同對所有的銀行都違約了，各家銀行可立即啟動貸款保全機制。

“這主要是為了坐實地方政府的兜底責任，因為公租房貸款本質上是要靠地方財政償還。”前述股份制行信貸審批部門負責人表示，在“交叉違約”機制下，地方政府不太敢“賴賬”，因為一旦所有的銀行都認定其違約，必然縮減對當地的信貸支持，“地方政府馬上就受不了。”

不景氣的土地市場，正讓地方政府保障房資金備受困擾。今年上半年，全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%。

同時，銀監會還動用了授信集中度這一工具。鑒于發改委已同意保障性住房項目可發企業債融資，監管層督促接受貸款申請的銀行，在測算信貸額度和風險程度時，進行全口徑債務集中度評測，準確把握還債現金流覆蓋情況；在購買和交易前述債券時，應比照保障性住房建設貸款管理，防止風險傳遞。

此外，銀監會還鼓勵商業銀行以銀團貸款形式發放貸款，對于資本金足額到位、管理精細的，優先支持。
來源：21世紀經濟報道