監(jiān)管層對于房地產(chǎn)融資依然充滿警惕。

　　銀監(jiān)會3月27日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)投資運作有關(guān)問題的通知》，以及坊間傳出的《2013年農(nóng)村中小金融機構(gòu)監(jiān)管工作要點的通知》，均強調(diào)了金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)借款的限制。有分析人士指出，上述文件將對房地產(chǎn)非標(biāo)債權(quán)融資和房地產(chǎn)信托產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，行業(yè)整體資金成本將上升。

　　房地產(chǎn)信托降溫

　　近年來，大量房地產(chǎn)企業(yè)通過理財市場、信托市場，變相地實現(xiàn)了從銀行融資的目的，在數(shù)萬億元理財、信托存量資金中，相當(dāng)一部分進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　以房地產(chǎn)信托為例，通過銀信合作方式，銀行理財資金大量進入房地產(chǎn)。西南證券報告顯示，2010 年1 月以來房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行，2011 年2、3 季度為發(fā)行高峰期。至2011 年4 季度，房地產(chǎn)信托發(fā)行受阻。而2012 年底再次出現(xiàn)發(fā)行高潮，新增房地產(chǎn)信托1100.3 億，同比增長125.52%，環(huán)比增加29.41%。

　　據(jù)國泰君安分析師李品科、孫建平測算，目前7.1萬億元理財產(chǎn)品中，非標(biāo)部分約25%，對應(yīng)1.9萬億，約占全年社會融資總量11%。按1.9萬億中大約有30%-50%是間接投向房地產(chǎn)信托來計算，約對應(yīng)0.6-1萬億元；西南證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計則顯示，僅2010-2012年三年間，新增房地產(chǎn)信托金額共約1萬億元。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至2012年末，全國房地產(chǎn)信托余額6881億（與2011年末持平）。

　　有分析人士指出，銀監(jiān)會8號文將對房地產(chǎn)非標(biāo)融資和房地產(chǎn)信托產(chǎn)生明顯的影響。雖然目前銀行可能通過以同業(yè)資產(chǎn)配置或通過其他主體持有方式變通，但投向地方融資平臺和房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金總量下降，將是明顯的趨勢。

　　用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示，3月前兩周房地產(chǎn)信托成立規(guī)模上的優(yōu)勢有所減弱。對比來看，第二周其成立規(guī)模有所回升，但和其他領(lǐng)域產(chǎn)品相比不具優(yōu)勢，次于金融類產(chǎn)品及工商企業(yè)領(lǐng)域類產(chǎn)品。

　　過去兩年，監(jiān)管層一直對房地產(chǎn)信托嚴(yán)加限制。2011年，銀監(jiān)會曾一度勒令渤海信托、方正東亞、四川信托及五礦信托等4 家信托公司暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)3個月。

　　房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險也為監(jiān)管層所重視。西南證券指出，2013 年4 月至2014 年底是信托到期比較集中的時期，共有956 只，約1886 億房地產(chǎn)信托到期，進入兌付高峰期。

　　開發(fā)商資金成本上升

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，銀監(jiān)會8號文限制非標(biāo)融資，對最近兩年使用最多的中小開發(fā)商資金鏈構(gòu)成嚴(yán)重打擊，他們主要依賴信托和非標(biāo)融資。

　　克而瑞上海機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄表示，前兩年開發(fā)商只要有不動產(chǎn)標(biāo)的，就能通過信托等金融機構(gòu)融資，但現(xiàn)在不僅對抵押物的資質(zhì)要求高了，產(chǎn)品的審核流程也較之前長了很多。8號文出臺之后，開發(fā)商通過非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)融資會比較難，通過這類渠道融資的成本和門檻也會高于以往。

　　孫建平分析，銀行對于非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)的全面規(guī)范，將影響房地產(chǎn)信托的資金成本，一定程度提升開發(fā)商的資金成本。房地產(chǎn)行業(yè)整體資金成本下降的趨勢結(jié)束，暫時判斷可能會上行1-2個點。但8號文對大開發(fā)商影響很小，因為它們資金渠道較多、資金成本低廉，基本在7%左右，且對于信托的依賴小。

　　以萬科為例，萬科近日海外發(fā)債8億美元5年期定息債券，債券票面利率僅2.6%，即便算上進入國內(nèi)的其他成本，也不會高于4%的成本；而萬科在2012年11月、12月發(fā)行的兩款信托產(chǎn)品利率分別為6.45%、6.16%。
　中信證券分析師陳聰亦表示，目前龍頭房企在境外發(fā)債的成本只有2%-7%左右，保利地產(chǎn)等房企開發(fā)貸款的利率往往也不會上浮。如果銀監(jiān)會繼續(xù)加大理財產(chǎn)品的整治力度，則大型房企還有收購小型房企的可能性。

　　孫建平等認(rèn)為，8號文對于信托依賴較大的小型開發(fā)商，影響明顯。如萊茵置業(yè)2012年上半年發(fā)行的18個月和24個月的信托產(chǎn)品，利率分別達(dá)18%和13%，由于其資金渠道相對狹窄，監(jiān)管層加大管控后，這些房企的資金成本將逐步上升。