“細則出來后，十幾個財務總監打電話來咨詢，問題主要是營業稅改增值稅（營改增）后企業稅負會如何變化，也有人詢問個人二手房交易改征增值稅后稅負會否增加。”普華永道中國中區流轉稅業務主管合伙人李軍告訴《第一財經日報》記者。

3月24日下午，財政部網站發布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（下稱《通知》），近100頁約4萬字的《通知》，明確了將建筑業、房地產業、金融業和生活服務業等全部營業稅納稅人納入試點范圍具體實施細則，引起了幾千萬企業的注意。

在經濟下行壓力下，政府承諾全面推開營改增試點后，所有行業稅負只減不增，預計減稅5000多億元，而這份《通知》正是兌現這一承諾，也回答了企業和百姓心中的疑問。

比如，新增不動產所含增值稅可以在兩年內抵扣；老百姓轉讓個人住房營改增后稅負略減；房地產企業雖貸款利息不能抵扣，但計算銷售額時土地價款可扣除，建筑業和房地產新老項目劃分也終于清晰，金融業的營業稅優惠政策基本平移至增值稅。

新增不動產兩年抵扣超預期

新增不動產抵扣不僅僅涉及將被納入試點的上述四大行業近1000萬戶納稅人，也涉及近600萬戶已經納入營改增試點范圍的納稅人，以及更多的原有增值稅納稅人，這使得《通知》中新增不動產抵扣成為焦點。

一位知情人士曾對本報透露，新增不動產抵扣減稅規模占到此次營改增減稅規模約60%，也就是減稅規模超過3000億元。

根據《通知》附件2的《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

李軍告訴《第一財經日報》記者，在去年討論的營改增方案中，新增不動產分期抵扣考慮了多個時間，其中最短時間是2年。最終出臺方案選擇2年內可以抵扣，這超出市場預期，而且第一年抵扣比例為60%，也顯示政府給企業減稅的決心。

新增不動產允許抵扣后，到底能給企業帶來多大好處？李軍舉例稱，比如一家企業新購入價值1億元的辦公樓，若采用營業稅，這1億元成本中就包含了9500萬元的不含稅價格和營業稅500萬元。若在其他條件不變的情況下，采用增值稅，這棟購入的辦公樓可以納入進項抵扣范圍，即企業共支付了9500萬元的不含稅價和增值稅1045萬元，而這1045萬元增值稅是可以分兩年納入進項抵扣，因此營改增后，這家企業購買辦公樓稅負會降低500萬元。這將鼓勵企業投資不動產擴大經營規模，也利好商業地產，有利于樓市去庫存。

《通知》稱，所謂取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

二手房改征增值稅稅負略降

李軍發現，個人轉讓住房營改增后，營業稅優惠政策平移到增值稅，而且由于計稅方法不同，二手房改征增值稅后稅負還略有下降。

《通知》附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

對北上廣深而言，與上述政策唯一區分在于個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，而普通住房則免征增值稅。

李軍舉例說，如果一套房價款是100萬元，本來繳納5%營業稅即5萬元。但現在計算繳納增值稅時，因為增值稅的價外稅的屬性，即100萬元是含稅，所以計稅依據是100萬除以（1+5%），即約95萬元，再乘以征收率5%，即約4.76萬元。兩者相比，二手房繳納增值稅比營業稅省了2000多元。

老合同老項目政策明確

新老項目如何劃分是此次營改增中，企業關注的另一大焦點問題。李軍表示，此次營改增對房地產、建筑業等采取了過渡性措施，有利于企業稅負平穩過渡。

比如，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。而建筑工程老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

同樣，房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

李軍告訴本報記者，房地產業老項目采用的征收率與此前營業稅稅率相同，因此營改增后這類項目如選擇簡易征收方式稅負不變。

他也提醒企業，盡管整體上看，《通知》能確保所有行業稅負基本上只減不增，但是由于每個企業情況不同，仍需要根據營改增細則測算本企業稅負變化情況，以提前應對。

附

關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知

財稅〔2016〕36號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。現將《營業稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》、《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》印發你們，請遵照執行。

本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。《財政部國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）、《財政部國家稅務總局關于鐵路運輸和郵政業營業稅改征增值稅試點有關政策的補充通知》（財稅〔2013〕121號）、《財政部國家稅務總局關于將電信業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2014〕43號）、《財政部國家稅務總局關于國際水路運輸增值稅零稅率政策的補充通知》（財稅〔2014〕50號）和《財政部國家稅務總局關于影視等出口服務適用增值稅零稅率政策的通知》（財稅〔2015〕118號），除另有規定的條款外，相應廢止。

各地要高度重視營改增試點工作，切實加強試點工作的組織領導，周密安排，明確責任，采取各種有效措施，做好試點前的各項準備以及試點過程中的監測分析和宣傳解釋等工作，確保改革的平穩、有序、順利進行。遇到問題請及時向財政部和國家稅務總局反映。